23. september 2021
Østfyns Produktionsskole på Grønnegårds Allé 5 i Kerteminde
Her er historien om køb og salg og alt det der fulgte med
Lige en kort dronetur over stedet. Filmen er optaget og redigeret af produktionsskolens elever på medieværkstedet til brug for skolens ejendomsmægler på sagen.
Værksdtedet blev i 2021 nedlagt af rektor Gitte Lykkehus.
Grønnegårds Alle 5 blev købt af produktionsskolen i 2002
og solgt af FGUFYN i 2021
Produktionsskolen købte stedet, fordi skolen efter stigende elevtal fra specielt Odense havde for lidt plads på Strandgård. I tilknytning umiddelbart nord og vest for villaen tilkøbte skolen to matrikler af Kerteminde Kommune.
Hele arealet skulle give skolen muligheder for tilbygninger og udvidelser. Den store store værkstedsbygning kom til i 2003.
Stedet skulle have været løsningen. Men en snæver lokalplan begrænset “til institutionsformål” medførte lav omsætningsværdi, og gjorde det ikke muligt, for skolen at få finansieret visioner og ønsker for stedet.
Denne binding var i høj grad medvirkende årsag til bestyrelsens beslutningen i 2012 om udflytningen til Marslev.
I de første år fra 2013 i Marslev var der ingen muligheder for skolens “grønne linje” med dyr. Disse blev derfor i Kerteminde på arealerne ved Strandgård og på Grønnegårds Alle frem til, det i 2017 med et jordkøb af Kerteminde Kommune blev muligt at få aktiviteten med til Marslev.
Grønnegårds Alle 5 var kortvarigt på markedet i 2014, hvor der var en interesseret køber. Køberen kunne imidlertid ikke få lov til at drive sin lille virksomhed fra stedet – Derfor blev salgsaktiviteten indstillet frem til genoptagelsen i 2018.
Både etableringen og afviklingen af Grønnegårds Allé 5 var fyldt med store opgaver og problemer. Disse beskrives i denne fortælling.
Produktionsskolen efter 1998 med lovændring fra kommunal til selveje
Med lovændringen fulgte statsligt taxameter og frit elevoptag. I forlængelse heraf etablerede den selvejende produktionsskole et samarbejde med Munkebo, Langeskov, Ullerslev og Nyborg Kommuner. Disse kommuner udgjorde sammen med Kerteminde Kommune og arbejdsmarkedets parter fundamentet i skolens bestyrelse.
Det tværkommunale samarbejde i kombination med elevsøgning også fra Odense fik elevtallet til at stige voldsomt.
Skolen havde derfor store pladsproblemer på Strandgård. Her var der siden etableringen i 1990 stadig et bofællesskab med Ungdomsskolen.
Ungdomsskolen ønskede også mere plads til deres aktiviteter, som var blevet udvidet med blandt andet kommunens 10. klassetilbud. Det tilbud blev i mangel på plads etableret i en lejet pavillon opstillet ved Strandgård.
Produktionsskolen havde meget grundigt søgt at løse skolens pladsproblematik på Strandgård, dels ved:
A) Flytning af skolen til Kolds Møbelfabrik med samtidig oprettelse og drift med skolens elever af et “Kerteminde kultur- og oplevelsescenter”.
Visionen fik ingen politisk opbakning.
B) Køb af den kommunalt ejede Strandgård og en anden placering af Ungdomsskolen.
Dette ønskede Kerteminde Kommune ikke.
C) Udvidelse af Strandgård som kommunalt ejet bygning viste sig umuligt for produktionsskolen at finansiere. Samtidig var muligheden tvivlsom grundet strandbeskyttelseslinjen.
Summa Summarum var skolen tvunget til at søge en løsning med en udvidelse udenfor Strandgård.
Østfyn Produktionsskoles oprindelige vision for området
Grundet den meget snævre lokalplan var det ikke muligt for skolen at skaffe finansiering ud over den sorte værkstedsbygning. Den blev opført med meget stor andel af eget elevarbejde.
Den manglende finansieringsmulighed var medvirkende årsag til skolens udflytning til Marslev.
Den historiske kronologi over køb – muligheder og salg
2002 Produktionsskolen købte ejendommen
Efter enstemmig beslutning i bestyrelsen købte produktionsskolen Grønnegårds Alle 5 for 1,3 mill. Kr. i direkte handel med sælger.
Parallelt indledte bestyrelsen forhandling med Kerteminde Kommune om at overtage ubebygget nabojord nord og vest for ejendommen
2003 Kerteminde Kommune solgte tilstødende jord til produktionsskolen
Skolen indgik aftale med kommunen om køb af de to tilstødende matrikler med kontant betaling svarende til industrijord i alt 175.000 Kr. samt et rente og afdragsfrit pantebrev på et samlet beløb på 500.000 Kr. Pantebrevet forfaldt til betaling, hvis arealerne på et tidspunkt ville blive solgt.
Det blev også aftalt, at kommunen fik tinglyst forkøbsret ved salg.
Endvidere at skolen betalte alle omkostninger samt stod for og betalte udarbejdelse af ny lokalplan for det samlede område. Handlen skulle effektueres efter godkendt lokalplan.
2004 Ny lokalplan med med låst anvendelse trods indsigelser.
Efter offentlig høring godkendte Kerteminde Kommune Lokalplan no. 83 – “Udvidelse af produktionsskolen og bolig ved Grønnegårds Alle 5”.
Processen var hård, idet Kerteminde Kommune politisk insisterede på en stram og anvenndelseslukket lokalplan til institutionsformål.
Der over for stod naboernes og produktionsskolens indsigelser.
Naboerne ønskede at sikre sig, at ikke alle institutionsformål skulle kunne realiseres ved evt. frasalg. Produktionsskolen ønskede en bredere lokalplan begrundet i højere omsættelighed/værdi og dermed finansieringsmulighed for skolens vision med området.
2005-2012 Tiden med ombygning og drift.
Handlen med Kerteminde Kommune om de to tilstødende matrikler afsluttedes.
Villaen fik nyt tag og blev ombygget. Den sorte værkstedsbygning kom til og blev basis for skolens faglinje “Byg, anlæg og søfart”. Stuehuset blev i stueplan basis for faglinjen “Medie” og skolens kontor flyttede ind på 1. salen.
Ombygningerne blev gennemført af lokale håndværkere, der hvor fagligheden eller sikkerheden krævede det. På alle andre store og små opgaver var det elever og lærere på “Byg, anlæg og søfart” der selv stod for arbejdet.
Rokaderne fra Strandgård til det nye på Grønnegårds Alle gjorde det muligt for produktionsskolen, at afgive arealer på Strandgård til ungdomsskolen, som bl.a. fik stuehuset til deres rådighed.
Fra samarbejdende realkredit blev der afgivet stort forbehold for yderligere belåning grundet den anvendelsesbegrænsede lokalplan. Altså helt som forudset da skolen protesterede over den snævre lokalplan.
Periodens aktiviteter vil komme til at fremgå andet sted i fortællingen om produktionsskolens historie.
2011-2019 Flyttet men ikke helt – og nye veje
Østfyns Produktionsskole flyttede til Marslev men beholdt aktivitet med dyr og landbrug på Grønnegårds Alle og arealet østf for Strandgård. Det var en nødvendig løsning frem til 2017, idet det først der lykkes skolen at skaffe jord i Marslev.
2014 Kerteminde kommune ville ikke bruge forkøbsretten
Muligt minihostel for unge blev opgivet.
Kerteminde Kommune meddelte, at kommunen ikke ønskede at gøre brug af den tinglyste forkøbsret.
Bestyrelsen behandlede et skitseforslag til ombygning af faciliteterne til “Minihostel” målrettet udlejning af værelser til unge i akut bolignød. Dette arbejde var udløst af daværende kommunaldirektør, som på borgmester Kasper Olesens vegne havde efterlyst akutboliger til unge – Og om produktionsskolen havde nogle muligheder at hjælpe med.
Efter en lang proces og forelagt Undervisningsministeriet blev forslaget skrinlagt. Loven gav ikke længere mulighed for boafdeling på produktionsskoler. Dette havde ellers tidligere været tilfældet på flere produktionsskoler.
Bestyrelsens formand koordinerede salgsarbejdet og nødvendig fornyet lokalplan.
Bestyrelsen rettede henvendelse til Kerteminde Kommune om mulighederne for at området kunne sælges til butiksformål. Henvendelsen blev behandlet i Miljø- og Teknikudvalget, hvor der blev givet afslag.
Erhvervsmægler kom på sagen. En anden køber som ønskede en lille liberal forretning i kombination med bolig på området fik afslag grundet eksisterende lokalplan til institutionsformål. Igen som forudset da lokalplanen blev vedtaget.
Formidlingsaftale med erhvervsmægler blev opsagt, da der ikke var udsigt til salg inden ny lokalplan var på plads.
2015 Kommunalt afslag på udlejning
Skolen forhørte sig ved kommunen om muligheden for at udleje stuehuset til beboelse. Kommunen gav afslag. Det skete igen med henvisning til de eksisterende lokalplan, som tilsagde institutionsformål.
2016 NY lokalplan og projekt Grønnegårdsparken
Efter intense drøftelser med Kerteminde Kommune om områdets anvendelsesmuligheder godkendte kommunen et kommuneplanstillæg nr. 26 som kunne bane vejen for ny lokalplan.
Denne skulle nu tillade beboelser på området – altså det som skolen ikke fik lov til ved første lokalplan!
Produktionsskolen skulle igen selv stå for og bekoste arbejdet med en ny lokalplan.
Skolen indgik aftale med Lifa landinspektører om udarbejdelse af ny lokalplan til nu til boligformål.
Til illustrativ underbygning af ny lokalplan og stimulering af investorinteresser fik skolen i samarbejde med Johannesen Architects ApS udarbejdet projektmulighed “Grønnegårdsparken“. Som også rummede mulighed for de ungdomsboliger, som borgmesteren efterlyste.
2017 Nej til lokale kunstnere – Ja til ny lokalplan
En lokal kunstnergruppe ønskede at leje den stadig tomme villa.
De fik kommunalt afslag. I stedet fik de lov til at leje sig ind i stuehuset på Strandgård ejet af Kerteminde kommune. Det forhold var produktionsskolen meget uforstående over.
Kerteminde kommune godkendte den af Lifa på skolens vegne og finansierede nye “Lokalplan 291 – Boligområde ved Grønnegårds Alle”. ALTSÅ ny lokalplan med den ændring som skolen og naboerne havde ønsket i første lokalplan fra 2004.
2018 – Et nej i lyntempo til Boligforeningen Grønløkken
Foranlediget af kommunens ønske om ungdomsboliger (2014) tog skolen kontakt til Arbejdernes Boligforening / Boligforeningen Grønløkken for at høre, om man her evt. var interesseret i projekt “Grønnegårdsparken”.
Kontakten blev meget hurtigt kvitteret med endog stor interesse fra boligselskabets side.
På et møde på rådhuset i januar 2018 mellem centrale repræsentanter fra boligforeningen, skolen samt borgmester Kasper Ejsing Olesen, Udvalgsformand Jesper Hempler og kommunaldirektøren bekræftede boligforeningerne ders ønske om at bygge almene boligere på Grønnegårds Alle.
Det blev på mødet understreget, at boligforeningen ønskede dialog med kommunen om blanding af boligtyper for unge, familier og ældre. En sådan blanding var der oplevet succes med andre steder i landet. Man understregede også, at projektet kunne udformes anderledes end det skitserede i projekt “Grønnegårdsparken”.
Mødet sluttede med en oplevelse hos både boligforeningen og skolen af meget begrænset politisk interesse.
Alligevel blev det blev aftalt, at Arbejdernes Boligforening skulle fremsende tilbud til byrådets behandling.
Boligforeningens omfattende tilbud med projektkalkulering og skolens følgebrev blev seks timer efter kommunens modtagelse politisk behandlet som en lukket “orienteringssag” i Økonomiudvalget.
Sagen kom ikke i byrådet.
Ugen efter modtog boligforeningen og skolen økonomiudvalgets beslutning.
Kerteminde kommune ønskede ikke at gå i videre dialog om projektet.
Den hurtige og lukkede sagsbehandling var til stor undren i både boligselskabets- og produktionsskolens bestyrelse.
Efter den aflyste mulighed for almennyttigt boligbyggeri forhandledes mageskifte med Kerteminde Kommune – Grønnegårds Allé versus nedlagt børnehave i Marslev.
Forhandlingerne strande.
Ved udgangen af 2018 konstaterede skolens bestyrelse, at alle alternative anvendelsesmuligheder for udtømte.
Den 3. december 2018 underskrev bestyrelsen formidlingsaftale med Estate mægler Kim Toftdahl. Udbudsprisen blev sat til 3, 5 mill. Kr. overfor den offentlige vurdering på 3,4 mill. Kr.
2021 – Solgt til vurderingen- kassekredit mere end indfriet.
I august 2021 blev ejendommen solgt til investor for hvad der er uformelt er oplyst til 3,4 mill. Kr. altså til vurderingen.
Salgsprisen efterlod et provenu til FGUFYN betydeligt større end den kassekredit, som FGUFYN overtog fra produktionsskolen. Dermed fik FGUFYN mere end fuld kompensation.
Det er skete helt som dokumenteret i skolens aktiver men i kontrast til den vildfarelse om produktionsskolens økonomi, som rektor Gitte Lykkehus ellers har formidlet til institutionens bestyrelse.
